租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任
租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任租房合同未到期房東提前解約不租了,是屬于合同違約的情形,合同有約定的,按合同約定賠償,沒(méi)有約定的按實(shí)際造成的損失賠償。依法簽訂的租賃合同,原則上雙方都應(yīng)該遵守并履行的,任何一方違約的,都需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,且守約方都可以要求繼續(xù)履行租賃合同,除非出現(xiàn)法定可以解除租賃合同的情形。房東違約,租房合同未到期,即使房東愿付違約金,租客也可以不搬走的,租客有權(quán)按照合同執(zhí)行。如原房東違反租房合同,除了賠償違約金,還要賠償其他損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。當(dāng)租賃合同未到期時(shí),沒(méi)有法定解除合同的情形,租客又不愿協(xié)商解除合同的,房東是不可以強(qiáng)行解除租賃合同的。即使房東強(qiáng)行提前解除合同的,如將租客的東西搬出來(lái)的,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”,租客可以要求繼續(xù)履行租賃合同,繼續(xù)租房。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。
合同解除后違約條款應(yīng)該怎么處理
合同解除后違約責(zé)任條款效力
根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。據(jù)此,合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅,故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任,而是返還不當(dāng)?shù)美①r償損失等形式的民事責(zé)任。對(duì)當(dāng)事人要求支付違約金的主張,不應(yīng)支持。
而《合同法》第98條規(guī)定,“合同的權(quán)利義務(wù)終止,不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力”。容易讓人對(duì)合同解除后,違約金條款是否仍然適用,下面介紹實(shí)踐中,這方面的判定規(guī)則:
1、在《最高人民法院公報(bào)》案例層面
無(wú)一不明確了合同解除的同時(shí),非違約方可以根據(jù)合同約定的違約金條款主張違約金責(zé)任。
2、在司法政策性文件層面
《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))第8條規(guī)定:“合同解除后,當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的,人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。”而《合同法》第九十八條規(guī)定,合同權(quán)利義務(wù)終止,不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。可以看出,該指導(dǎo)意見(jiàn)肯定了違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款”,且不因合同解除而失效。
3、在司法解釋層面
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2012〕8號(hào))第二十六條規(guī)定:“買賣合同因違約而解除后,守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的,人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。據(jù)此,違約金條款和合同的解除可以并存。綜上,就合同解除后違約金條款是否仍然適用問(wèn)題,應(yīng)采肯定說(shuō)。
相關(guān)推薦:
國(guó)外辦理離婚(夫妻一方在國(guó)外怎么辦理離婚)
下雨漏水賠償(施工期間下雨露濕房子頂怎樣陪賠償)
家暴怎么立案(家暴怎么立案)
病例刑事證據(jù)(醫(yī)療事故醫(yī)生拿出證據(jù)有哪些)
涉外協(xié)議離婚(涉外協(xié)議離婚如何處理)