1、銀行的抵押權(quán)如沒(méi)有進(jìn)行登記，抵押合同無(wú)效；如進(jìn)行了登記，則銀行有優(yōu)先受償權(quán)。
2、銀行抵押權(quán)未登記的情況下，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋也存在登記與否的問(wèn)題，登記了，購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)，后續(xù)的抵押權(quán)無(wú)法設(shè)立；若無(wú)登記，則后續(xù)抵押有可能獲得登記并取得抵押權(quán)，購(gòu)房人利益必將難以保障。銀行抵押權(quán)合法登記情況下，購(gòu)房人顯然無(wú)法順利獲得房屋產(chǎn)權(quán)，而后續(xù)抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍有可能成立。
3、如購(gòu)房人合法取得房屋產(chǎn)權(quán)，另外一人是不能從原產(chǎn)權(quán)人手里獲得抵押權(quán)的，除非其抵押合同未登記或購(gòu)房人未取得房屋產(chǎn)權(quán)。

您好！房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一般指的是房屋在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，它包括有售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)的糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷(xiāo)的糾紛等。
一般在處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的時(shí)候，在法律上主要是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行判決的。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例一：天津某開(kāi)發(fā)商在對(duì)外預(yù)售房屋時(shí)，宣傳廣告稱(chēng)小區(qū)樓房前后間距有60米，小區(qū)綠化率為50%，并在預(yù)售房屋合同中約定，“開(kāi)發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書(shū)面同意；開(kāi)發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)，不能恢復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房?jī)r(jià)款的3%違約金”。該小區(qū)業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來(lái)的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商違約。經(jīng)過(guò)法院審理查明，開(kāi)發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有強(qiáng)制要求變更，據(jù)此法院一審判決開(kāi)發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的違約金。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例二：原告安某起訴至法院，稱(chēng)被告王甲（原告安某之妻）私自將他二人共有的一套房屋賣(mài)給了被告王乙，請(qǐng)求法院判決被告王甲與被告王乙簽訂的《買(mǎi)賣(mài)住房協(xié)議》無(wú)效，王乙返還已居住了近半年的房屋。這起案件在審理過(guò)程中，被告王甲稱(chēng)其將房屋轉(zhuǎn)讓給王乙的事實(shí)原告不知道，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。而被告王乙稱(chēng)其知道原告安某與被告王甲系夫妻關(guān)系，在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中，協(xié)商過(guò)多次，原告安某與被告王甲均在場(chǎng)，原告安某曾親自拿出該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)給被告看，還親手收取了被告王乙交付的部分購(gòu)房款并與被告王乙一同存入銀行。原告對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)是清楚的。且該房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記被告王甲一人,無(wú)其他共有人，被告王甲在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上的簽字的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，被告王乙是善意取得,《買(mǎi)賣(mài)住房協(xié)議》是原、被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)依法繼續(xù)履行。法院審理后確認(rèn)，原告安某與被告王甲系夫妻，準(zhǔn)備將其二套房屋中的一套賣(mài)掉，制發(fā)了售房小廣告，后通過(guò)熟人介紹認(rèn)識(shí)了意欲購(gòu)房的王乙，原告安某、被告王甲與被告王乙曾協(xié)商，后被告王甲與被告王乙簽訂《買(mǎi)賣(mài)住房協(xié)議》,將房屋以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓給王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入銀行后,被告王甲才將房屋鑰匙交給王乙,所以王乙一直居住著。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有哪些
1、賣(mài)方起訴的糾紛 賣(mài)方起訴的糾紛多表現(xiàn)為：賣(mài)方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明，以較低的價(jià)格將其農(nóng)房出賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如城鎮(zhèn)居民，但隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲，利益的驅(qū)動(dòng)使賣(mài)方不甘于當(dāng)時(shí)的價(jià)格而試圖收回房屋再次獲利。因此，賣(mài)方常以買(mǎi)賣(mài)合同違反《合同法》第52條之規(guī)定為由，即違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、買(mǎi)方起訴的糾紛 買(mǎi)方起訴的糾紛具體來(lái)說(shuō)為：由于農(nóng)村房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，或僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，因此，在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方是無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記或在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)的。加之，目前一些政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋，于是買(mǎi)方便起訴至法院，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由賣(mài)方返還購(gòu)房款，或請(qǐng)求賣(mài)方支付相應(yīng)的違約金等。
3、其他與農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的糾紛 此類(lèi)糾紛并不直接表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。例如，農(nóng)房聯(lián)建一般是農(nóng)民出地，他人出資來(lái)共同修建房屋，修好的房屋由雙方協(xié)商進(jìn)行適當(dāng)分配。
二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么解決 1、爭(zhēng)議雙方直接協(xié)商是目前解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的最常見(jiàn)途徑 針對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中自身權(quán)利受到侵害的情況，購(gòu)房者可以以口頭、書(shū)面等多種形式與房屋銷(xiāo)售方直接溝通，指出問(wèn)題并商議解決辦法。 2、求助于消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房購(gòu)銷(xiāo)產(chǎn)生爭(zhēng)議 解決過(guò)程中單個(gè)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商相比處于弱勢(shì)，購(gòu)房者可將商品房購(gòu)銷(xiāo)糾紛投訴于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)，求助消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)相關(guān)商品房購(gòu)銷(xiāo)糾紛的買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行調(diào)解、處理問(wèn)題。 3、向政府主管部門(mén)申請(qǐng)申請(qǐng)調(diào)解處理 針對(duì)所購(gòu)商品房存在的與購(gòu)房合同不符、施工質(zhì)量、延期交付、物業(yè)管理、虛假?gòu)V告、收費(fèi)等問(wèn)題，購(gòu)房者可向包括地方建設(shè)委員會(huì)、規(guī)劃委員會(huì)、房管局、工商管理等相關(guān)政府主管部門(mén)投訴并申請(qǐng)調(diào)解、處理。 4、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁 房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)定應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議之外的糾紛，如購(gòu)房合同的履行等問(wèn)題，購(gòu)房者可依據(jù)購(gòu)房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協(xié)議向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，仲裁委員會(huì)的仲裁結(jié)果對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。 5、通過(guò)法院司法途徑 購(gòu)房者通過(guò)協(xié)商、調(diào)解無(wú)法解決的房地產(chǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題，可通過(guò)司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關(guān)問(wèn)題。小貼士：購(gòu)房者在選擇解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的途徑時(shí)，應(yīng)立足于解決問(wèn)題，分清不同的法律、利害關(guān)系，而不要引起訟爭(zhēng)。

常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛：
一、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。 賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評(píng)估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或者比照最相類(lèi)似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場(chǎng)交易價(jià)格，與買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。
二、出賣(mài)人違約買(mǎi)受人要求解除 出賣(mài)人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。
三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷(xiāo)的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒(méi)有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書(shū)等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行、買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的數(shù)額、出賣(mài)人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。

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5、出具法律建議書(shū)