抵押合同的生效是從雙方簽訂抵押合同時起，合同生效。如果一方違約，違約方要承擔(dān)違約責(zé)任。
抵押權(quán)的設(shè)立是從抵押合同在登記部門登記后，開始設(shè)立抵押權(quán)。
正常情況下是，抵押合同生效在前，抵押權(quán)設(shè)立在后。不存在抵押合同生效和抵押權(quán)設(shè)立同時的情況。
如果抵押合同生效，而未去登記，債務(wù)人將抵押物又抵押給了第三人，并辦理了登記，此時的抵押權(quán)歸第三人，債權(quán)人可以依據(jù)抵押合同向債務(wù)人主張賠償。
如果抵押合同無效，而抵押權(quán)又設(shè)立了，那么又牽扯到登記部門的違規(guī)，如果登記部門在沒有過錯的情況下，債權(quán)人直接主張債務(wù)人進行賠償就可以。
另外還有個前提：第三人必須是善意第三人。

1)抵押合同是抵押當(dāng)事人為設(shè)定抵押權(quán)而簽訂的，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)在登記之日起生效。在司法實踐中，對未登記的房地產(chǎn)抵押合同，仍是認可其債權(quán)的效力，如對抵押人違背誠實信用原則，在簽訂抵押合同后拒絕辦理登記手續(xù)，致使債權(quán)人受到損失的，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
(2)登記機關(guān)受理登記的時間和核準(zhǔn)登記的時間
登記機關(guān)受理登記的時間是抵押當(dāng)事人提出抵押登記申請的時間。登記機關(guān)對先受理的登記申請會先予核準(zhǔn)登記。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定多個抵押權(quán)時，涉及優(yōu)先受償?shù)奈淮螘r，就應(yīng)當(dāng)以登記機關(guān)核準(zhǔn)登記的時間先后來確定。
(3)當(dāng)事人約定的抵押期限和登記機關(guān)登記的期限
抵押期限是在實際工作中最會引起爭議的問題。以往，權(quán)屬證書上使用的是“權(quán)利存續(xù)期限”，很容易被理解為抵押權(quán)存在的期限、即超過這一期限抵押權(quán)歸于消滅。在1997年建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書時，已將此欄目改為“約定期限”，但還是易于對抵押期限產(chǎn)生歧義。
抵押權(quán)作為一種物權(quán)，只能因法律的原因而消滅。當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。在物權(quán)法的立法中，對于抵押合同條款中約定抵押權(quán)存續(xù)期間的，也傾向于規(guī)定其為無效。