選購房產的過程中，你也許會遇到這樣一種情況：你先預定的房子，最后卻被別人給買走了，原因是他有優先購買權。可是買房子不是有個先來后到嗎？憑什么要等別人不想買了，我才可以買？那什么是房屋優先購買權？在什么情況下，可以享受優先購買權？行使房屋優先購買權的注意事項？

什么是房屋優先購買權？

優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件下優先于第三人購買的權利。優先購買權是民商法上較為重要的一項制度，古今中外立法對此都有相應規定。

房屋優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先于他人購買房屋不動產的權利。它是一種法定的權利，是由法律直接規定的。

哪些人具有房屋的優先購買權？

第一類人：承租人

在同等條件下，房屋出賣人需要將正在出租的房屋賣給承租人。如果在賣房前不通知承租人，或者承租人表示愿意購買該承租屋，出賣人與其他購房者簽訂的買賣合同無效。

法律法規：房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件，享有優先購買權；出賣人未按此規定出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

第二類人：房屋共有人

房屋共有人擁有房屋的優先購買權。另外，房產交易過程中，簽定合同、過戶都需要房屋共有人簽字，或者出具房屋出賣的同意的證明書，否則房屋買賣合同無效。

法律法規：出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優先購買權。

第三類人：公有舊房原住戶

法律法規：出售舊房時，原住戶有優先權。

第四類人：原產權單位

二手房交易的時候，出賣人需要先取得原產權單位的同意，并出具證明，才能出賣房屋。

法律法規：職工購買公有住房，在國家規定標準面積以內的，實行標準價。購房后擁有部分產權，即占有權和使用權，有限處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出賣或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。

優先購買權行使條件是什么?

優先購買權應當在同等條件下才能行使，該同等條件包括總價款、支付方式、支付時間、親屬關系、交房時間等所有各種因素。

行使房屋優先購買權的注意事項？

注意事項一：共有人優先于承租人

如果遇到共有人和承租人同時主張行使優先購買權的情況，共有人可以先于承租人行使優先購買權，這是民法學界通用的做法。

注意事項二：必須在一定期限內行使

如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。

這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了，那所謂的“優先”主要是指時間上的優先，行使優先購買權的時間一般為15天。

（以上回答發布于2016-07-27，當前相關購房政策請以實際為準）

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是的。

優先購買權的性質
合同法第二百三十條和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第九十二條分別規定了基于共同共有和基于租賃關系而享有的優先購買權，但沒有規定優先購買權的法律性質，因裁判者個人理解不同，易導致法律適用的不統一。
優先購買權的性質在學說上有多種認識，即物權說、債權說、期待權說和形成權說。筆者分別闡析如下：
1.物權說。該說認為優先購買權歸屬于優先權，而優先權為獨立的物權類型，即為保障某種權利實現而在該權利之外確定的另一種權利。
我國法律沒有對物權進行法律上的定義，但從學者們的眾多論述中，可以從理論上認為物權包括兩層含義，一為對物的直接支配，并享受其利益;二為排他的絕對性保護。這兩點可以作為物權的本質特點來與其他的權利種類進行甄別。優先購買權是指在同等的條件下對他人的不動產享有的優于第三人的購買權。購買權按通常的文義可以解釋為請求賣與的權利，就本質而言更接近于請求權而非支配權，所以筆者認為，優先購買權不屬于物權。
2.債權說。債權說認為優先購買權附隨于買賣關系，本質仍屬于債權。筆者認為，優先購買權雖然在一定程度上具有請求權的性質，但不能等同于債權。請求權與債權為交融關系而不是等同概念。債的相對性決定債的約束力僅在特定的當事人之間產生，而事實上由于優先購買權的存在使其效力不僅影響出賣人的處分權，而且對不特定的可能為第三人的購買者產生影響。這種能對所有權人的處分權能產生影響的不應當是債權。
3.期待權說。所謂期待權，是指將來可能取得權利的權利，其權利寄托在將來可能取得的權利上。期待權說認為標的物的所有權人未將標的物出賣，則優先購買權人的權利尚未現實化，只處于期待權狀態。
這種將優先購買權解釋成期待權的觀點，回避了對優先購買權的本質識別，而我們對權利的本質識別應建立在既得權也稱完整權，即具備權利取得的一切要件的情況下來判斷。如當事人已經在行使優先購買權的情況下，我們還能說優先購買權是期待權嗎?
4.形成權或附條件的形成權說。形成權是權利人依自己的行為，使自己或與他人共同的法律關系發生變動(包括發生、變更或消滅)的權利。依德國法的通說，優先購買權得依一方之意思，形成以義務人出賣與第三人同樣條件的標的物為內容的契約，而無需義務人(出賣人)之承諾。惟此項形成權附有停止條件，只有在義務人出賣標的物于第三人時，才能夠行使。
回過頭來看實務中一種慣用的裁判方法，一方面確認買賣合同因侵犯優先購買權而無效，另一方面又未直接確定優先權人與出賣人之間直接形成合同關系。這種做法與上述學說觀點都不相同。我們可以將它稱為修正的債權說。在承認優先購買權為債權的同時，考慮到它對第三人的影響，而賦予準物權的效力，以解釋優先購買權為債權的情況下為何優于第三人在普通購買的情形下形成的一般債權。但這種做法產生的法律和社會效果往往不盡如人意：一是法院的判決僅能阻卻共有人或所有人在同等條件下向第三人出賣，而不能使優先購買權人實際上取得該不動產的所有權。優先購買權有無用之嫌。二是因訴訟中雙方當事人的對壘，使出賣人在善意的情況下以合理的價格將房屋賣給優先購買權人成為不可能，反而誘使雙方以虛假合同欺騙優先購買權人。
例：該房本身只值10萬元，為了對付優先購買權的存在，虛擬合同標的物價款為12萬元。要想在訴訟中查明這種串通的虛偽表示，實際上是不可能的。所以將優先購買權作準物權或修正債權的解釋不妥。從判決的社會效果的利益角度來衡量，筆者認為宜采用形成權或附條件的形成權說為佳，且這種解釋也符合優先購買權的立法目的。