一、土地法中明確規定改變用途的條款：

　　建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

　　二、改變用途的大致程序

　　1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

　　2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

　　3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

　　三、現在的情況

　　1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

　　2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

　　兩證是房產權證和土地使用權證

　　土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　　在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.

　　你說的工業基地,是指當地政府經過規劃\土地等部門確定的城市規劃.簡單的

　　說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后

　　,土地性質才會發生改變.

　　工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄?

　　變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.

　　地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

　　經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

　　《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

　　必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。

　　土地是劃撥并不影響房產交易。

　　劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

　　工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

　　去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.

　　問題補充：

　　當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

　　補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

　　我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

　　答：

　　建設用地性質變更的依據

　　城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

　　申報材料：

　　申請用地性質變更報告(原件3份);

　　特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);

　　涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);

　　發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);

　　原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);

　　規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

　　審批程序：

　　申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;

　　規劃局出具批文;

　　持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;

　　規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。

　　審批時限：15個工作日

　　其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

　　大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧!!

　　每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

　　變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

　　目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

　　答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

　　由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4. 3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

　　所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

　　需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。

　　其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...

　　集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

　　土地分類：1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

　　2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、

　　交通運輸用地、公共管理服務用地)

　　3、未利用地

　　土地使用權分幾種?有什么區別?

　　1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.

　　2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

　　政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

鄉鎮上、房子忌2004年修建、現在能辦到嗎？

可以。 工業用地轉為商業用地方法: 1、改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準。 2、如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。 3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。

可以啊~!申請通過后,需要交納土地出讓金~然后重新規劃,改變土地用途就好

可以，只要規劃通過后，需要重新招牌掛。重新拍買。

可以的。

可以的

1.看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了；2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲優先，如果地方政府決定收儲，則由政府收購；3.政府決定不收儲的，可以與國土局簽定變更協議，補交出讓金用途差（一般通過評估確定）

第一種方式你能保證土地還是你的嗎？你只能分拍賣款項的一部份，拍賣中你只有成本優勢，不代表結果啊？（大城市或者關系不到位的操作方法）第二種方式在大城市基本不可能了，二、三線城市靠關系。

第1種有風險，如樓上所說，需要做很多場外工作。第2種現在只是理論上的了。

網名: 楊先生/女士 身份證號: ************** 郵箱地址: 3499* @***** 電話: 159 ****** 通訊地址: ************ 咨詢：現有一企業在城內，該企業要搬到效外，現企業土地由該企業老板搞房地產。請問？ 回復：你好！咨詢的內容主要涉及改變土地用途問題。按照《土地管理法》第五十六條規定：建設單位使用國有土地，確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。 依據土地管理法，經過原批準用地的人民政府依法批準，工業用地可以轉為商業用地。但企業擅自將工業用地轉商業用地是不合法的。（執法監察局）