一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

　　建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

　　二、改變用途的大致程序

　　1、寫個變更用途的申請，然后報(bào)送到土地局，逐級上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長簽字

　　2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

　　3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

　　三、現(xiàn)在的情況

　　1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因?yàn)閲椰F(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險(xiǎn)

　　2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

　　兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

　　土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　　在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.

　　你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃\土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡單的

　　說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后

　　,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變.

　　工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

　　變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.

　　地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的??

　　經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

　　《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。

　　必要時，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。

　　土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

　　劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

　　工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

　　去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.

　　問題補(bǔ)充：

　　當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

　　補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

　　我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

　　答：

　　建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)

　　城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請市人民政府批準(zhǔn)。

　　申報(bào)材料：

　　申請用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);

　　特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);

　　涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等);

　　發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);

　　原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

　　審批程序：

　　申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;

　　規(guī)劃局出具批文;

　　持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項(xiàng)及批文;

　　規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。

　　審批時限：15個工作日

　　其實(shí)很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

　　大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧!!

　　每個城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

　　變更土地用途不簡單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

　　目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

　　答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

　　由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中對此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4. 3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

　　所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。

　　需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。

　　其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...

　　集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的

　　土地分類：1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

　　2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、

　　交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

　　3、未利用地

　　土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

　　1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.

　　2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

　　政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)上、房子忌2004年修建、現(xiàn)在能辦到嗎？

可以。 工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地方法: 1、改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。 2、如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。 3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計(jì)劃安排收儲。

可以啊~!申請通過后,需要交納土地出讓金~然后重新規(guī)劃,改變土地用途就好

可以，只要規(guī)劃通過后，需要重新招牌掛。重新拍買。

可以的。

可以的

1.看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了；2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲優(yōu)先，如果地方政府決定收儲，則由政府收購；3.政府決定不收儲的，可以與國土局簽定變更協(xié)議，補(bǔ)交出讓金用途差（一般通過評估確定）

第一種方式你能保證土地還是你的嗎？你只能分拍賣款項(xiàng)的一部份，拍賣中你只有成本優(yōu)勢，不代表結(jié)果啊？（大城市或者關(guān)系不到位的操作方法）第二種方式在大城市基本不可能了，二、三線城市靠關(guān)系。

第1種有風(fēng)險(xiǎn)，如樓上所說，需要做很多場外工作。第2種現(xiàn)在只是理論上的了。

網(wǎng)名: 楊先生/女士 身份證號: ************** 郵箱地址: 3499* @***** 電話: 159 ****** 通訊地址: ************ 咨詢：現(xiàn)有一企業(yè)在城內(nèi)，該企業(yè)要搬到效外，現(xiàn)企業(yè)土地由該企業(yè)老板搞房地產(chǎn)。請問？ 回復(fù)：你好！咨詢的內(nèi)容主要涉及改變土地用途問題。按照《土地管理法》第五十六條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 依據(jù)土地管理法，經(jīng)過原批準(zhǔn)用地的人民政府依法批準(zhǔn)，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。但企業(yè)擅自將工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地是不合法的。（執(zhí)法監(jiān)察局）