首先，工業用地向商業用地轉變必須符合城市規劃，并按照土地出讓的相關規定，由工業用地使用人與當地土地管理部門聯系，由土地收購儲備機關根據收購計劃安排收儲。工業用地轉為商業用地的基本步驟如下：

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

3、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證

擴展資料：

根據國土資源部近日發布的《關于發布實行全國工業用地出讓最低價標準》，工業用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。大致的流程以下：

1、市、縣國土資源管理部門應對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估；

2、國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告發布，并對申請人進行資歷審查；

3、市、縣國土資源管理部門應當依照出讓公告規定的時間、地點組織招標拍賣掛牌活動，經過現場競價肯定競得人后，拍賣人或掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》，并向競得人核發建設項目用地預審批準文件；

4、市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批準書》，并依照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》肯定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，獲得國有土地使用權。

對土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，需注意以下幾點：

1、有政府批文，即經政府批準（包括政府、規劃局、國土局等）；

2、如果原土地使用權出讓合同未約定出讓土地使用權改變用途應當收回土地使用權，則無需經過招拍掛程序；

3、重新簽訂土地使用權出讓合同或者變更合同；

4、補交土地差價。法律文件可以參照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）。

依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)第十八條的規定辦理。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經國土資源管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

參考資料來源：百度百科-國土資源部關于發布實施《全國工業用地出讓最低價標準》的通知

特別注意：出讓工業用地變出讓商住用地一些地方國土部門為了自身利益最大化往往要求走“招拍掛”程序，其實你只要補出讓金即可的。

司法解釋：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。”

工業用地改變用途的依據和方式

編者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陳清波致函《地產周刊》，反映他們在研究中發現一個有爭議的問題，前幾年協議出讓的國有工業用地，而現已改為商服用地的，是否必須收回其土地使用權后再經招拍掛出讓？針對這個帶有普遍性的問題，編輯部約請中國土地礦產法律事務中心的鐘京濤進行了較為詳細的解答。鐘認為，工業用地要改變為商業用地情況，需要注意兩點：一是現使用者要繼續使用的，需按規定補交相應的土地出讓金，因工業用地和商業用地地價是不一樣的。二是政府收回協議出讓的工業用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據。鐘還認為，協議出讓是法律明確的一種出讓方式，現使用者是以合法方式獲取的工業用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

關于協議出讓國有工業用地改為經營性用地，是由現使用者補辦手續還是由政府收回后重新招標拍賣掛牌出讓，在當前各地實踐中，是一個爭議較大并且做法不一的問題，對此，需要對現行法律、法規、規章及有關文件進行全面深入的理解。

準確理解相關法規、規章條款的具體涵義

2002年 7月1日國土資源部頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱 11號令）規定，“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。2003年 8月 1日施行的《協議出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱 21號令）第十六條規定，以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。2004年 3月 18日，國土資源部和監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發[2004]71號，以下簡稱 71號文）規定，對 8月 31日后以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。

從上述規定來看，似乎 21號令的規定與 11號令、 71號文存在沖突，即協議出讓的工業用地改變用途為商服用地時政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文所禁止的范圍內，是否與經營性用地招拍掛的規定相違背。對此，通過全面深入分析相關規定，可以看出這里并不矛盾。協議出讓土地是我國法律中規定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權與招拍掛方式取得的土地使用權一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權人在土地使用過程中根據土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經營性用地，只要按規定經有關部門批準并辦理相關手續，補交土地出讓金即可，政府統一收回重新招拍掛的做法并沒法律依據。

21號令第十六條規定的出讓合同變動與 11號令和 71號文中規定的禁止協議方式出讓經營性用地有本質的區別

這兩種行為的性質不同。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地行為，是政府主動實施的一種土地出讓行為；21號令第十六條中規定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據土地使用者改變土地用途的申請而作出的一種行政許可行為。從 71號文的立法背景及內容來看，協議出讓工業用地改變用途，并不屬于歷史遺留問題，因此，也就無所謂對這一方式的禁止。

這兩種行為對土地權利的影響不同。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地，是一種權利設定，通過協議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權；而 21號令第十六條中規定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權利內容的變動，而不是重新設定，它是以已有土地權利為基礎而進行權利內容變動。

這兩種行為出現在不同的國有土地管理環節上。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規定的行為是出現在土地使用權出讓后土地使用者利用土地的過程中。

21號令第十六條是對已有規定的補充和完善

對于出讓土地改變用途，我國現行法律法規中已有明確規定，1995年頒布的《城市房地產管理法》第十七條規定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2001年國務院發布的《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）規定，土地使用者需要改變原批準用地的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。

可見，土地使用者對其協議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進一步規范這一行為，國土資源部 2003年發布 21號令第十六條對此又作了具體規定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規定的不足，防止了以此來規避經營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。

21號令第十六條適用的條件

從當前規定來看，21號令第十六條適用的條件應該包括以下方面：1．土地權利人已通過協議出讓方式取得了完整的土地使用權；2．取得原出讓方和規劃部門同意，應該說，只要符合規劃及有關條件，有關主管部門就應該批準；3．按新用途及當時的市場價補交出讓金；4．變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同。這里的重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調整，而不是重新出讓。