契稅的計稅依據是什么？有哪些情形免征契稅？(契稅免稅范圍包括)

首頁 > 知識產權2024-02-27 13:25:30

契稅計稅依據是什么，怎么計算

《契稅法》于2020年8月11日經第十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過，自2021年9月1日起施行。

中華人民共和國契稅法

第四條契稅的計稅依據：

(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;

(二)土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額;

(三)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

財政部稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告(財政部稅務總局公告2021年第23號)

二、關于若干計稅依據的具體情形

(一)以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。

(二)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

(三)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

(四)土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。

(五)土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

(六)房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。

(七)承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

(八)土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

(九)契稅的計稅依據不包括增值稅。

國家稅務總局關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告(國家稅務總局公告2021年第25號)

三、契稅計稅依據不包括增值稅，具體情形為：

(一)土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定。

(二)土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據為不含增值稅價格的差額。

(三)稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

關于《國家稅務總局關于契稅納稅服務和征收管理若干事項的公告》的解讀

四、契稅計稅依據不包括增值稅具體指什么?

23號公告第二條第(九)項規定，契稅的計稅依據不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的計稅依據，《公告》按照土地使用權出售、房屋買賣，土地使用權互換、房屋互換，稅務機關核定契稅計稅價格等三類情形，作出契稅計稅依據不包括增值稅的具體規定。

一是土地使用權出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權互換、房屋互換的，應分別確定互換土地使用權、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

三是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為的，稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是，土地、房屋權屬轉讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。

【例3】某一般納稅人A公司銷售其自建的房屋，含稅價為328萬元，并適用一般計稅方法，2019年1月，A公司向納稅人B開具第1張增值稅發票，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價格為100萬元;2021年9月，A公司向納稅人開具第2張發票，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價格為200萬元。則B申報契稅的計稅依據=100+200=300(萬元)。

【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價格為100萬元。則A申報契稅的計稅依據為0;B申報契稅的計稅依據=145-100=45(萬元)。

【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務機關申請代開增值稅發票上注明增值稅額為0,不含稅價格為210萬元。則B申報繳納契稅的計稅依據為210萬元。

財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知(財稅〔2016〕43號)

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

來源：一葉稅舟整理

契稅法是什么

契稅法按照稅制平移的原則，將現行有效的契稅免征政策予以明確，規定婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。
契稅法什么時候實施
8月11日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過了《中華人民共和國契稅法》，該法自9月1日起施行。
第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。
第二條本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：
(一)土地使用權出讓;
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;
(三)房屋買賣、贈與、互換。
前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。
以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定征收契稅。
第三條契稅稅率為百分之三至百分之五。
契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
第四條契稅的計稅依據：
(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款;
(二)土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額;
(三)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。
納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。
第五條契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。
第六條有下列情形之一的，免征契稅：
(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施;
(二)非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助;
(三)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產;
(四)婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬;
(五)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬;
(六)依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。
根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。
第七條省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：
(一)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬;
(二)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。
前款規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
第八條納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經免征、減征的稅款。
第九條契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。
第十條納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。
第十一條納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。
第十二條在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。
第十三條稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協助稅務機關加強契稅征收管理。
稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。
第十四條契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定征收管理。
第十五條納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。
第十六條本法自9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。